전세 계약 전 반드시 확인! 등기부등본 제대로 읽는 법 총정리

전세계약 시 반드시 확인해야 할 ‘등기부등본’ 보는 법 총정리

전세 계약을 준비할 때 가장 중요한 서류가 무엇인지 아시나요? 바로 부동산 등기부등본입니다.
등기부등본은 그 집이 누구 소유인지, 대출이나 압류가 걸려 있는지, 법적으로 문제가 없는 집인지 확인할 수 있는 문서로, 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 자료입니다.

하지만 처음 등기부등본을 접하는 분들은 내용이 복잡하게 느껴지고, 어떻게 해석해야 할지 막막할 수 있습니다.
이 글에서는 전세계약을 앞둔 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 등기부등본 보는 법과 주의사항을 상세하게 안내드립니다.

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등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 ‘이력서’라고 생각하면 쉽습니다.
해당 부동산의 소유권, 저당권, 가압류, 근저당권, 압류 등 모든 권리 관계가 기록되어 있는 공식 문서입니다.

부동산 등기부등본은 다음과 같이 구성됩니다:

1. 표제부: 부동산의 기본 정보 (주소, 면적, 건물 용도 등)
2. 갑구: 소유자 관련 정보 및 소유권 변동 사항
3. 을구: 저당권, 근저당, 전세권 등 채권·채무 관련 사항

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전세계약 전 꼭 확인해야 할 포인트

1. 집주인이 실제 소유자인지 확인 (갑구)

갑구에서 현재 소유자의 이름과 계약 상대방이 일치하는지 확인하세요.
임대인이 실제 소유자가 아닐 경우 불법 임대일 가능성이 있으며, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

✅ 팁: 계약 상대방의 신분증과 갑구에 기재된 소유자 이름을 반드시 대조하세요.

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2. 근저당 설정 여부 확인 (을구)

전세 보증금보다 큰 금액의 근저당이 설정되어 있다면,
전세금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다.

예를 들어, 보증금이 1억인데 해당 부동산에 이미 2억짜리 근저당이 잡혀 있다면,
경매 시 은행이 먼저 우선 변제를 받기 때문에 세입자는 손해를 볼 수 있습니다.

✅ 팁: “근저당 설정액 + 보증금 ≤ 집 시세”가 안전한 전세 조건입니다.

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3. 가압류·압류·경매 개시 여부 확인 (을구/갑구)

갑구나 을구에 ‘가압류’, ‘압류’, ‘경매개시’ 같은 단어가 있다면,
해당 부동산이 채무 문제로 법적 절차에 들어간 상태입니다. 이 경우 전세 계약을 피하는 것이 안전합니다.

❌ 등기부등본에 ‘경매’나 ‘공매’가 진행 중인 집은 절대 계약하지 마세요.

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4. 전세권 설정 여부 확인

등기부등본 ‘을구’에 ‘전세권’이 설정돼 있다면,
이미 다른 세입자가 전세보증금을 받고 전세권을 등록한 상태일 수 있습니다.
전입신고와 확정일자로도 보호를 받을 수 있지만, 전세권자보다 후순위일 경우 보증금을 온전히 받지 못할 수도 있습니다.

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등기부등본은 어디서 발급할 수 있을까?

• 인터넷 등기소 (http://www.iros.go.kr) – 1통당 700원
• 부동산 중개사무소에서 출력해주는 경우도 많지만, 가능하면 직접 열람해 보는 것이 가장 안전합니다.

✅ 팁: 계약 직전에 최신 등기부등본(당일 기준)을 다시 확인하세요. 중간에 변동이 생길 수 있습니다.

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전세계약 전 ‘등기부등본’ 체크리스트

• 갑구: 소유자 이름 확인 → 임대인과 일치?
• 을구: 근저당 금액 확인 → 보증금보다 많지 않은가?
• 압류/가압류/경매 여부 → 있으면 계약 X
• 전세권 설정 유무 → 다른 세입자 존재 여부
• 발급일 확인 → 계약 당일 등본으로 확인

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마무리: 전세 사기를 피하려면 ‘서류’로 확인하세요

요즘 전세 사기 사례가 많아지면서 세입자의 불안도 커지고 있습니다.
그중 가장 강력한 예방 수단이 바로 등기부등본 열람입니다.
믿을 수 없는 말보다는, 공적 문서를 통해 직접 눈으로 확인하는 습관이 무엇보다 중요합니다.

전세계약 전, 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가(변호사, 공인중개사)의 조언을 받는 것도 추천드립니다.