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전세 만료 임박! 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때, 세입자가 할 수 있는 대응 방법

집사멍구 2025. 5. 10. 08:58
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전세 만료, 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 세입자가 할 수 있는 대응 방법

전세 계약 만료가 다가오는데, 집주인이 "집이 안 나가서 전세금을 줄 수 없다"고 한다면? 세입자 입장에서는 매우 불안하고 답답할 수밖에 없습니다. 오늘은 이런 상황에서 세입자가 꼭 알아야 할 대응 방법을 정리해 드립니다.

1. 전세 만료 전, 먼저 해야 할 일

전세 계약이 끝나기 전에는 법적으로 바로 소송을 제기할 수 없습니다. 그렇기 때문에 미리 준비가 중요합니다.

  • 집주인에게 반환 여부 공식 확인: 문자나 카카오톡 등으로 "만료일까지 전세금 반환이 가능한지"를 물어보고 답변을 받아두세요. 향후 법적 증거가 됩니다.
  • 내용증명 준비: 계약 만료 1주일 전쯤, '계약 종료일에 전세금을 반환하라'는 요구를 내용증명 우편으로 보내세요. 이는 향후 소송 시 중요한 증거 자료가 됩니다.

Tip: 가능하면 이사 날짜를 전세금 반환 상황에 따라 조정할 수 있는 조건으로 새 집 계약을 하세요. 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사하면, 세입자가 매우 불리해질 수 있습니다.

2. 계약 만료 후, 전세금 반환을 못 받았을 때

만약 계약 만료일까지 전세금을 돌려받지 못했다면, 본격적으로 법적 대응을 시작해야 합니다.

(1) 지급명령 신청하기

'지급명령'은 전세금을 돌려달라고 간단히 법원에 신청하는 절차입니다.
빠르고 비용이 저렴하다는 장점이 있습니다.

  • 신청 장소: 집주인 주소지 관할 지방법원
  • 준비 서류: 전세계약서, 내용증명 사본, 신분증 사본 등
  • 비용: 약 2~5만 원 정도
  • 진행 절차: 신청 → 집주인에게 통보 → 2주 내 이의 없으면 바로 확정 → 강제집행(압류) 가능

만약 집주인이 이의 신청을 하면, 정식 소송으로 넘어가지만, 이의 신청이 없는 경우 지급명령만으로도 전세금을 받을 수 있습니다.

(2) 전세금 반환 청구 소송 제기

집주인이 지급명령에 이의하거나, 지급명령을 원하지 않는 경우에는 바로 '전세금 반환 청구 소송'을 제기할 수 있습니다.
소송에서는 전세금과 함께 계약 만료일 이후 발생한 지연이자(연 5~12%)까지 청구할 수 있습니다.

소송을 시작하면 집주인 재산에 대해 '가압류'를 걸어두는 것도 고려해볼 수 있습니다.

3. 전세보증금 반환보증 활용 가능성 확인

만약 계약할 때 '전세금 반환 보증' 상품(HUG, SGI서울보증 등)에 가입했다면, 집주인 대신 보증기관이 먼저 보증금을 지급해줍니다.
가입 여부를 확인하고, 가능하면 지금이라도 가입할 수 있는지 검토해 보세요.

주의: 현재 가입하려면 잔금일, 계약 만료일, 보증가입 가능 여부 등 조건을 충족해야 합니다.

4. 집주인이 대출로 준다고 할 때 주의사항

종종 집주인이 "대출받아서 줄게"라며 시간을 끌기도 합니다.
이때는 단순한 구두 약속을 믿지 말고, 반드시 '언제까지 지급할 것인지' 서면 확약을 받아야 합니다.

  • 확약서에는 지급기한, 금액, 지연 시 추가이자 부과 등을 명시합니다.
  • 지급기한이 지나면 바로 법적 조치에 들어가야 추가 피해를 막을 수 있습니다.

결론

전세금 반환 문제는 세입자 입장에서 심각한 재산 피해로 이어질 수 있습니다.
따라서 계약 만료 전부터 증거 확보, 내용증명 발송, 지급명령/소송 준비를 철저히 해야 합니다.
전세금을 돌려받기 전에는 절대 집을 먼저 비워주지 마세요!

조금 번거롭더라도, 한 걸음씩 절차를 밟아 나가면 반드시 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

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